IMMOBILIER AUX USA : FRAIS DE GESTION D’UN BIEN IMMOBILIER AUX USA ET RENTABILITE D’UN PLACEMENT IMMOBILIER AUX USA
Investir dans l’immobilier aux USA semble très tentant aux vues des prix d’achat actuels des biens. Néanmoins, penchons nous sur la question des frais de gestion des placements immobiliers aux Etats Unis et de la rentabilité globale d’un investissement immobilier aux USA. Voici quelques éléments que nous a indiqué un agent immobilier installé aux USA en Californie.

Le logement fourni à un locataire entrant doit être propre et bien entretenu. Outre les travaux de remise en état qui peuvent être à la charge du locataire sortant, le logement peut nécessiter un nettoyage par une entreprise (nettoyage des moquettes, fenêtres,…) : il faut compter 150 dollars pour le nettoyage d’une maison d’environ 100m².

Prenons ensuite un exemple réel chiffré : une villa de 120m² dans un très bon quartier, au sud-est de Los Angeles. Le prix de cette villa est de 200.000 dollars, tous frais d’acquisition compris. Le loyer actuel est de 1500 dollars.
Le propriétaire a à ses frais :
– 150 dollars de nettoyage entre deux locataires (voir ci-dessus)
– 60 dollars par mois de frais de copropriété (entretien des espaces communs, éclairages,…)
– 6% du loyer annuel de frais d’agence immobilière (ces frais peuvent tomber après négociation à 500 dollars dans certaines agences). Ces frais comprennent : trouver un locataire (publicité), faire visiter les lieux, rédiger et faire signer le bail de location, puis faire un états des lieux.
– Frais d’agence immobilière de facturation et de recouvrement des loyers : 7 à 8 % du loyer (certaines agences demandent 100 dollars fixe par mois)
– Taxe de propriété (équivalent de l’impôt foncier) : elle varie de 1 à 2 % du prix d’achat initial du bien, dans notre cas, la taxe de propriété se monte à 2090 dollars annuels
– Par convention entre la France et les Etats Unis, les taxes sur les revenus immobiliers perçus aux USA sont 12 à 15% du montant des revenus et sont perçus aux USA.

Notre agent immobilier américain nous assure que le logement est vide en moyenne moins de quinze jours entre deux locataires. Pour une maison de 120m², le taux de rotation des locataires est assez faible. Pour les besoins du calcul de rentabilité, nous allons nous baser sur un changement de locataire tous les deux ans.

Loyer perçu pendant deux ans = 1500 * 12 *2 – 750 = 36.000 dollars – 750 de logement vacant = 35.250 dollars

Frais engagés = 150 + 1.080 + 60 *12 *2 + 120 * 12 * 2 = 5.550 dollars

Revenus bruts sur deux ans avant impôts = 29.700 dollars

Rentabilité brute annuelle = 7,425%

Revenus nets sur deux ans après impôts et taxe de propritété = 23.155 dollars

Rentabilité nette annuelle après impôts = 5,79%

Ce rendement de 5,79% net après impôts tient compte des prix de l’immobilier actuel et est calculé avec l’entière gestion prise en charge par un agent en local.

NB : les frais de copropriété peuvent varier sensiblement d’un quartier à l’autre. Nous avons l’exemple d’une très belle communauté fermée, une « gated community », dont les frais de copropriété s’éleve, pour une villa équivalente à celle présentée dans l’exemple chiffré ci-dessus, à 215 dollars mensuels.

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