CREDITS IMMOBILIERS : ALLONGEMENT DE LA DUREE DES CREDITS POUR ACCELERER L’AUGMENTATION DU PRIX DES LOGEMENTS
Notez ici que je n’utilise pas le mot valeur (valeur au sens de valeur vraie) mais le mot prix (au sens de prix de mise sur le marché). J’entends par là que l’augmentation de la durée des crédits immobiliers a provoqué une envolée artificielle des prix des logements : vous pouvez emprunter une somme plus importante sur une durée plus longue, les professionnels de l’immobilier se calquent alors sur vos capacités financières pour fixer le prix de vente des biens immobiliers.
Prenons un exemple parlant :
Exemple pour une durée d’endettement de 15 ans, durée classique d’un emprunt immobilier il y a quelques années en arrière :
– Soit un couple gagnant chacun 1500euros mensuel net
– Donc 3000euros net mensuel, soit une capacité d’endettement de 30% = 900euros par mois
– Pour un crédit à 4% sur 30 ans, cela représente une somme totale de 125.000 euros empruntés
– Autre hypothèse réaliste : le couple a un apport de 25.000 euros
>> vous obtenez un achat de 150.000 euros.
Donc, avec ces hypothèses réalistes dans les années 1980-1990 (modulo le taux d’intérêt), un bien immobilier valait 150.000 pour un couple gagnant 3000euros net mensuels.
Exemple pour une durée d’endettement de 30 ans, commune aujourd’hui pour un emprunt immobilier :
– Soit de même un couple gagnant chacun 1500euros mensuel net
– Ce qui donne 3000euros net mensuel pour le foyer, soit une capacité d’endettement de 30% = 900euros par mois
– Pour un crédit à 4% sur 30 ans, cela représente 195.000 euros empruntés
– Autre hypothèse réaliste : le couple a un apport de 25.000 euros
>> vous obtenez un achat de 220.000 euros.
Selon ce calcul simple, aucun bien achetable par un couple gagnant chacun 1500euros par mois ne sera mis en vente en dessous de 220.000 euros.
Le même bien a donc, du seul fait de l’augmentation de la durée des crédits, augmenté de 70.000euros (ajoutez les aménagements plus onéreux, la hausse de la demande,…).
Dès que vous avez affaire à des foyers aux revenus supérieurs, vous augmentez encore le prix des biens immobiliers proposés à la vente.
Selon le même calcul, un couple gagnant 5000euros net à deux et empruntant toujours sur 30 ans à 4%, avec un apport de 50.000euros, pourra acheter un bien de 380.000euros. On comprend mieux l’envolée des prix de l’immobilier…
Vous arrivez à des valeurs plancher selon les revenus des classes sociales concernées, des valeurs plancher qui ne seront bouleversées que soit par une chute des revenus (baisse critique du niveau de vie) soit par une baisse de la durée maximale des crédits immobiliers, soit par une baisse importante de la qualité des biens immobiliers (maisons bon marché, mobil-home en tant que résidence principale, chalet monté par l’acquéreur, auto construction…).
NB : il est aussi judicieux de penser que la baisse des taux d’intérêt a permis de diminuer les intérêts à payer, et donc a augmenté la capacité d’endettement des foyers, augmentant de fait le prix plancher des biens immobiliers.
PS : cette série d’articles est une émanation du site Terre-nouvelle.fr, dorénavant, tous les articles de gestion, finance et Immobilier seront publiés sur être-rentier.fr.
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