INVESTISSEUR IMMOBILIER : LE BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial permet à un professionnel locataire d’asseoir son activité, d’assurer un emplacement à son entreprise duquel le propriétaire ne pourra pas le déloger. Le propriétaire est quant à lui rassuré : il aura un locataire présent par tranches de trois années. Quelles sont les éléments devant apparaître dans le bail commercial pour défendre le locataire professionnel mais aussi pour consolider les intérêts du propriétaire? Explications et Modèle de bail commercial sur être-rentier.fr.
- Eléments du bail commercial au profit du locataire
Voici les éléments devant apparaître dans un bail commercial pour défendre les intérêts du locataire professionnel et donc de son activité :
– Local à sa disposition dans l’état de départ sans possibilité pour le propriétaire de reprendre le bien : pérennité de l’activité en terme d’implantation et donc de développement d’activité, de clientèle
– Possibilité de partir tous les 3 ans, sous préavis de 6 mois : c’est le fameux bail 3-6-9, renouvelable automatiquement au bout des 9 ans
– Possibilité de travaux d’aménagement : après validation par le propriétaire, ou en étant conscient que le propriétaire pourra demander à reprendre les locaux dans l’état initial
– Possibilité de sous-location après validation par le propriétaire : pour sous-louer une partie des locaux trop grands et alléger ainsi les charges.
- Eléments du bail commercial au profit du propriétaire
Un propriétaire qui loue un local à un professionnel s’engage sur le long terme autant qu’il bénéficiera d’un loyer pendant au moins 3 années. Voici les éléments devant figurer dans un bail commercial :
– Activité validée : précision quant à l’activité du locataire à l’exclusion d’une autre activité sans validation préalable par le propriétaire (pour ne pas avoir de surprises quant aux activités exercées chez vous)
– Transfert du bail, sous-location et validation préalable du propriétaire : le propriétaire doit non seulement être tenu informé mais il doit aussi valider tout transfert de bail commercial, toute sous-location
– Travaux à la charge du locataire : le locataire se chargera des aménagements liés à son activité. Bien entendu, si le local est en très mauvais état lors de la mise en location, une négociation peut être engagée afin de proposer des mois de loyer gratuits contre remise en état par le locataire, état à valider dans l‘état des lieux
– Variation du loyer en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction : indexation effectuée de manière annuelle, la valeur initialement prise en compte de l’indice INSEE du coût de la construction étant inscrite dans le bail commercial
– Dépôt de garantie de deux échéances de loyer pour un professionnel : pour un dépôt de garantie conséquent, le propriétaire peut prévoir un loyer trimestriel. Un dépôt de garantie de trois à six mois peut alors être demandé, nous considérons que trois mois est une valeur juste pour les deux parties.
– Impôts fonciers à la charge du locataire professionnel : dans le cas d’un local professionnel, l’impôt foncier peut être payé par le locataire à condition que cela soit initialement spécifié dans le bail commercial
– Possibilité de récupérer le local dans l’état de départ : le propriétaire pourra demander un remise en état à l’identique à l’état initial avec effacement des possibles modifications du locataire
– Préavis de 6 mois avant chaque échéance pour annoncer le départ et possibilité de faire visiter pour trouver un nouveau locataire : le propriétaire bénéficie d’un locataire présent par tranches de trois années avec un préavis de six mois
– Le locataire doit garnir le local de mobilier et marchandises en valeur suffisante pour pouvoir en tous temps répondre au paiement du loyer : c’est la clause qui permettrait une éventuelle saisie des biens pour payer le loyer
– En cas de cession du bail, le signataire du bail commercial demeure garant pour son cessionnaire du paiement des loyers : important pour éviter des impayés après vente d’un fonds de commerce ou sous-location du local
– Caution demandée : prévoir la caution solidaire personnelle du ou des gérants ou responsable d’activité, mais aussi, dans le cas d’un locataire en début d’activité ou n’étant pas par ailleurs propriétaire foncier, possibilité de demander la caution d’un tiers, comme par exemple les parents du locataire (démarrage d’activité d’un jeune).
- Dresser un bail solide : le bail commercial notarié
Le propriétaire peut rédiger lui-même son bail commercial pour faire des économies, néanmoins, il est préférable, dans le cadre de locaux importants en terme de loyer, de réaliser un bail commercial notarié.
Le bail commercial notarié sera incontestable, certes plus cher mais il peut être à la charge du locataire à condition de le prévoir initialement.
Le coût d’un bail commercial notarié est d’environ 1500eurosH.T.
- Modèle de bail commercial
Parce que le modèle de bail commercial que nous utilisons fait 8 pages, je n’ai pas pu vous insérer dans cet article tous ses détails.
Je vous mets à disposition ci-dessous, pour une somme symbolique de 3 euros, le modèle de bail commercial que nous utilisons. Bien qu’ayant apporté le plus grand soin à la réalisation de ce document et l’ayant utilisé avec succès, je précise que nous sommes des particuliers et que notre responsabilité ne peut être en aucun cas engagée dans le cadre de l’utilisation de ce modèle.
Je souhaite que le modèle de bail commercial ci-dessous vous fasse faire les plus grandes économies possibles.
Modèle de bail commercial : 3 euros
Dès réception du règlement, je vous fais parvenir en pdf le modèle de bail commercial.
Retrouvez aussi sur Etre-rentier.fr notre modèle de caution solidaire.
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